Valget mellem totalentreprise og hovedentreprise er et af de tidligeste og mest afgørende greb i et byggeprojekt. Det påvirker alt fra risikoprofil og budgetstyring til tempo, samarbejde og kvalitet i udførelsen.
For professionelle bygherrer, investorer, erhvervslejere og kommunale aktører handler det sjældent om, hvad der er “bedst” i absolut forstand. Det handler om, hvilken model der passer til jeres organisation, jeres beslutningsveje og jeres tolerance for usikkerhed.
To modeller, to ansvarsplaceringer
I en totalentreprise samles projektering og udførelse hos én kontraktpart. Bygherren beskriver behov og funktionskrav, mens totalentreprenøren projekterer, koordinerer og bygger. Det betyder færre grænseflader for bygherren, men også at en større del af beslutningsrummet flyttes over i entreprenørens løsningsteam.
I en hovedentreprise ligger projekteringen typisk hos bygherren via arkitekt og ingeniør. Når projektmaterialet er klar, indgås der kontrakt med en hovedentreprenør, som udfører arbejdet og styrer underentreprenører. Her bevarer bygherren tættere kontrol med design og specifikationer, men bærer også en større del af ansvaret, hvis projektgrundlaget viser sig at være mangelfuldt eller uklart.
Den praktiske forskel kan koges ned til ét spørgsmål: Hvem har ansvaret, når noget i tegningerne eller beskrivelserne ikke holder i virkeligheden?
Hvad betyder det for tid, pris og kvalitet?
Tid og økonomi bliver ofte fremhævet som hovedargumenter, men kvalitet og beslutningsdisciplin er mindst lige så vigtige. Totalentreprise kan give en mere sammenhængende planlægning, fordi projektering og produktion tænkes sammen fra starten. Hovedentreprise kan give stærk kontrol med detaljerne, når bygherren ønsker at definere løsningerne meget præcist.
Nedenfor er en forenklet oversigt over typiske forskelle, når man ser på styring, kontaktflader og risiko.
| Tema | Totalentreprise | Hovedentreprise |
|---|---|---|
| Projektering | Ligger hos entreprenøren | Ligger hos bygherre/rådgivere |
| Kontaktflade | Én samlet kontraktpart | Entreprenør + egne rådgivere |
| Budgetforudsigelighed | Ofte højere ved fast pris/makspris | Afhænger af projektets modenhed og ændringer |
| Tidsplan | Kan komprimeres ved parallelle processer | Typisk mere lineær proces |
| Designkontrol | Mere indirekte via krav og godkendelser | Direkte via rådgiverteam og detailprojektering |
| Risiko ved projekteringsfejl | Typisk hos entreprenøren | Typisk hos bygherren |
Tabellen dækker ikke alle nuancer, men den viser, hvorfor samme projekt kan opleves “trygt” i den ene organisation og “tungt” i en anden.
En kort, men vigtig pointe: Totalentreprise er ikke en nøglefærdig fribillet til færre beslutninger. Den kræver bare, at beslutningerne bliver taget tidligere, og at kravene bliver formuleret skarpt.
Risikobilledet og kontraktgrundlaget (AB 18 og ABT 18)
I Danmark kobles entrepriseformen ofte direkte til standardvilkår:
- Hovedentreprise aftales normalt efter AB 18.
- Totalentreprise aftales normalt efter ABT 18.
Det er ikke kun jura. Det er styringslogik.
I hovedentreprise er bygherrens projektmateriale motoren i hele sagen. Hvis materialet er ufuldstændigt, eller hvis der opstår modstrid mellem beskrivelser, mængder og tegninger, ender det ofte i ændringer, ekstraarbejder, tidstab og diskussion om, hvem der bar risikoen.
I totalentreprise flyttes en stor del af projekteringsansvaret til totalentreprenøren. Til gengæld vil entreprenøren prissætte usikkerheder. Hvis jordbund, myndighedskrav eller funktionskrav er uklare, kan man reelt betale for risiko to gange: først som risikopræmie og senere som tillæg, når forholdet bliver konkret.
En klassisk faldgrube opstår, når man kalder noget totalentreprise, men samtidig styrer løsningerne så detaljeret, at ansvaret i praksis bliver delt. Det giver gråzoner. Gråzoner giver sjældent ro i økonomien.
Hvornår giver hovedentreprise god mening?
Hovedentreprise passer ofte godt til projekter, hvor bygherren ønsker at eje designet, fastholde specifikke løsninger og have et rådgiverteam tæt på beslutningerne i hele forløbet.
Det ses tit ved ombygninger og renoveringer, hvor eksisterende forhold kræver løbende afklaringer, og hvor bygherren gerne vil styre prioriteringer mellem æstetik, drift og økonomi.
Det er også en model, der kan fungere stærkt, når bygherren har kapacitet til aktiv styring og en klar holdning til kvalitetsniveauet.
- Høj detaljegrad i design og materialevalg
- Egen rådgiverkapacitet til projektering og tilsyn
- Projekter med mange brugerbeslutninger undervejs
- Renovering med komplekse eksisterende forhold
- Behov for direkte kontrol med arkitektur og tekniske løsninger
Hvornår er totalentreprise ofte det stærkeste valg?
Totalentreprise er ofte attraktiv, når der er behov for en samlet leverance med klar ansvarsplacering, og når tidsplan og budget skal styres stramt. Den kan også være effektiv, når der skal skaleres, standardiseres eller bygges med høj gentagelse, uden at man går på kompromis med funktion og kvalitet.
For investorer og professionelle ejendomskøbere er det ofte en fordel at kunne arbejde med én ansvarlig part, som både kan projektere til formålet og levere dokumentation, der understøtter drift, udlejning og eventuel certificering.
Hos Maycon A/S ses totalentreprise som en måde at skabe ro i udførelsen gennem én samlet proces fra idé til færdigt byggeri, typisk med håndplukkede totalentreprise-partnere og et klart fokus på funktion, æstetik og bæredygtighed.
- Én samlet ansvarskæde: Projektering og udførelse hænger tæt sammen, og ansvar for grænseflader samles
- Tidsplan med færre stop: Projektering og indkøb kan planlægges direkte mod produktion og logistik
- Budgetstyring: Mulighed for klare økonomiske rammer, når krav og risici er beskrevet tidligt
- Bygbarhed og optimering: Løsninger kan dimensioneres med blik for produktion, drift og vedligehold
- Skalerbar eksekvering: Relevant ved porteføljer, gentagelser og projekter på flere lokationer
Bæredygtighed, certificeringer og dokumentation
Bæredygtighed bliver ofte diskuteret som et designspørgsmål, men i praksis er det et styringsspørgsmål. Hvem har ansvaret for at indsamle data, sikre sporbarhed, følge op på materialekrav og dokumentere løsningerne?
I hovedentreprise kan bygherren og rådgiverne definere kravene meget detaljeret, men bygherren skal også sikre, at kravene bliver oversat korrekt til udførelsen, og at dokumentationen faktisk kommer i hus fra alle leverandørled.
I totalentreprise kan dokumentation og bæredygtighedskrav integreres som en del af leverancen, hvis de står skarpt i udbud og kontrakt. Det gælder både certificeringer som DGNB, krav til træ og sporbarhed som FSC, og praksis for materialegenbrug, hvor mængder, kvalitet og logistik skal hænge sammen med tidsplan og økonomi.
En enkelt sætning, der ofte skaber klarhed i projekteringen: Dokumentation er en leverance på linje med vægge, tag og installationer.
Sådan træffer professionelle bygherrer et valg i praksis
Der findes en enkel metode, som ofte giver mere værdi end lange diskussioner om entrepriseformer: Man kortlægger beslutninger, risici og kompetencer, før kontraktstrategien låses.
Det kræver ikke et tungt setup, men det kræver ærlig stillingtagen til, hvad organisationen kan bære, og hvor man vil placere ansvar.
- Beslutningshastighed og governance: Hvem kan godkende ændringer, og hvor hurtigt kan det ske uden at koste tid på byggepladsen?
- Risikokort og prissætning: Hvilke usikkerheder skal bygherren selv bære, og hvilke skal betales for at flytte?
- Kravspecifikation og funktionskrav: Er kravene tydelige nok til, at en anden part kan projektere sikkert ud fra dem?
- Drift og investering: Skal projektet optimeres til lav driftsomkostning, lang levetid og enkel vedligehold, og hvem sikrer det?
- Dokumentationskrav: Hvilke krav stilles til materialer, energi, indeklima og sporbarhed, og hvem samler beviserne?
Når man har svarene, bliver entrepriseformen ofte et resultat, ikke en startdiskussion.
Spørgsmål der bør afklares før man vælger model
Uanset om man hælder mod totalentreprise eller hovedentreprise, er der nogle afklaringer, der typisk betaler sig at tage tidligt, mens valgmulighederne stadig er åbne.
Hvis projektet skal sælges til investor, udlejes til erhverv, eller forankres i en kommune med tydelige funktionskrav, kan afklaringerne også bruges til at skabe et mere robust beslutningsgrundlag på tværs af interessenter.
Spørgsmålene er enkle, men konsekvenserne er store: Hvem ejer projekteringen? Hvem styrer ændringer? Hvem betaler, når virkeligheden afviger fra antagelserne? Og hvordan sikrer man, at bæredygtighed, kvalitet og økonomi bliver til målbare leverancer hele vejen til aflevering?
