Valget mellem totalentreprise og hovedentreprise er et af de tidligste – og mest afgørende – greb i et byggeprojekt. Det påvirker risikoprofil, budgetstyring, tempo, samarbejde og kvalitet i udførelsen.
For professionelle bygherrer, investorer og samarbejdspartnere handler det sjældent om, hvad der er “bedst” i absolut forstand. Det handler om, hvilken model der passer til projektets modenhed, organisationens beslutningsveje og den risikotolerance, man reelt har.
Hos Maycon A/S arbejder vi med entrepriseformen som en del af realiserbarheden. Formålet er at skabe en kontrakt- og procesmodel, der giver ro i udførelsen og et slutprodukt, der kan driftes og handles på et dokumenteret grundlag.
To modeller, to ansvarsplaceringer
I en totalentreprise samles projektering og udførelse hos én kontraktpart. Bygherren beskriver behov og funktionskrav, mens totalentreprenøren projekterer, koordinerer og bygger. Det kan give færre grænseflader for bygherren, men betyder også, at en større del af beslutningsrummet flyttes over i entreprenørens løsningsteam.
I en hovedentreprise ligger projekteringen typisk hos bygherren gennem arkitekt og ingeniør. Når projektmaterialet er klar, indgås der kontrakt med en hovedentreprenør, som udfører arbejdet og styrer underentreprenører. Her bevarer bygherren tættere kontrol med design og specifikationer, men bærer også en større del af ansvaret, hvis projektgrundlaget viser sig at være mangelfuldt eller uklart.
Den praktiske forskel kan ofte koges ned til ét spørgsmål: Hvem har ansvaret, når noget i tegningerne eller beskrivelserne ikke holder i virkeligheden?
Hvad betyder det for tid, pris og kvalitet?
Tid og økonomi bliver ofte fremhævet som hovedargumenter, men kvalitet og beslutningsdisciplin er mindst lige så vigtige.
Totalentreprise kan give en mere sammenhængende planlægning, fordi projektering, indkøb og produktion tænkes sammen tidligere i forløbet. Hovedentreprise kan give stærk kontrol med detaljerne, når bygherren ønsker at definere løsningerne meget præcist.
Nedenfor er en forenklet oversigt over typiske forskelle, når man ser på styring, kontaktflader og risiko.
| Tema | Totalentreprise | Hovedentreprise |
|---|---|---|
| Projektering | Ligger hos entreprenøren | Ligger hos bygherre/rådgivere |
| Kontaktflade | Én samlet kontraktpart | Entreprenør + egne rådgivere |
| Budgetforudsigelighed | Ofte højere ved fast pris/makspris | Afhænger af projektets modenhed og ændringer |
| Tidsplan | Kan komprimeres ved parallelle processer | Typisk mere lineær proces |
| Designkontrol | Mere indirekte via krav og godkendelser | Direkte via rådgiverteam og detailprojektering |
| Risiko ved projekteringsfejl | Typisk hos entreprenøren | Typisk hos bygherren |
Tabellen dækker ikke alle nuancer, men den viser, hvorfor samme projekt kan opleves “trygt” i den ene organisation og “tungt” i en anden.
En kort, men vigtig pointe: Totalentreprise er ikke en nøglefærdig fribillet til færre beslutninger. Den kræver bare, at beslutningerne bliver taget tidligere, og at kravene bliver formuleret skarpt.
Risikobilledet og kontraktgrundlaget (AB 18 og ABT 18)
I Danmark hænger entrepriseformen ofte sammen med standardvilkår:
- Hovedentreprise aftales typisk efter AB 18
- Totalentreprise aftales typisk efter ABT 18
Det er ikke kun jura. Det er styringslogik.
I hovedentreprise er bygherrens projektmateriale motoren i hele forløbet. Hvis materialet er ufuldstændigt – eller hvis der opstår modstrid mellem beskrivelser, mængder og tegninger – ender det ofte i ændringer, ekstraarbejder, tidstab og diskussion om, hvem der bar risikoen.
I totalentreprise flyttes en stor del af projekteringsansvaret til totalentreprenøren. Til gengæld vil entreprenøren prissætte usikkerheder. Hvis jordbund, myndighedskrav eller funktionskrav er uklare, kan man reelt betale for risiko to gange: først som risikopræmie og senere som tillæg, når forholdet bliver konkret.
En klassisk faldgrube opstår, når man kalder noget totalentreprise, men samtidig styrer løsningerne så detaljeret, at ansvaret i praksis bliver delt. Det giver gråzoner. Og gråzoner giver sjældent ro i økonomien.
Hvornår giver hovedentreprise god mening?
Hovedentreprise passer ofte godt til projekter, hvor bygherren ønsker at eje designet, fastholde specifikke løsninger og have et rådgiverteam tæt på beslutningerne i hele forløbet.
Det ses tit ved ombygninger og renoveringer, hvor eksisterende forhold kræver løbende afklaringer, og hvor bygherren gerne vil styre prioriteringer mellem æstetik, drift og økonomi.
Det er også en model, der kan fungere stærkt, når bygherren har kapacitet til aktiv styring og en klar holdning til kvalitetsniveauet.
- Høj detaljegrad i design og materialevalg
- Egen rådgiverkapacitet til projektering og tilsyn
- Projekter med mange brugerbeslutninger undervejs
- Renovering med komplekse eksisterende forhold
- Behov for direkte kontrol med arkitektur og tekniske løsninger
Hvornår giver hovedentreprise god mening?
Hovedentreprise passer ofte godt til projekter, hvor bygherren ønsker at eje designet, fastholde specifikke løsninger og have et rådgiverteam tæt på beslutningerne i hele forløbet.
Det ses tit ved ombygninger og renoveringer, hvor eksisterende forhold kræver løbende afklaringer, og hvor bygherren gerne vil styre prioriteringer mellem æstetik, drift og økonomi.
Det er også en model, der kan fungere stærkt, når bygherren har kapacitet til aktiv styring og en tydelig holdning til kvalitetsniveauet.
Typiske kendetegn er:
- høj detaljegrad i design og materialevalg
- egen rådgiverkapacitet til projektering og tilsyn
- projekter med mange brugerbeslutninger undervejs
- renovering med komplekse eksisterende forhold
- behov for direkte kontrol med arkitektur og tekniske løsninger
Hvornår er totalentreprise ofte det stærkeste valg?
Totalentreprise er ofte attraktiv, når der er behov for en samlet leverance med klar ansvarsplacering, og når tidsplan og budget skal styres stramt.
Den kan også være effektiv, når der skal skaleres, standardiseres eller bygges med høj gentagelse, uden at man går på kompromis med funktion og kvalitet.
For investorer og professionelle ejendomskøbere er det ofte en fordel at kunne arbejde med én ansvarlig part, som både kan projektere til formålet og levere dokumentation, der understøtter drift, udlejning og eventuel certificering.
Hos Maycon A/S kan totalentreprise være en metode til at skabe ro i udførelsen gennem én samlet proces fra idé til færdigt byggeri – typisk med håndplukkede totalentreprise-partnere og et klart fokus på funktion, æstetik og realiserbarhed.
Typiske gevinster kan være:
- én samlet ansvarskæde, hvor projektering og udførelse hænger tæt sammen
- en tidsplan med færre stop, fordi projektering og indkøb kan planlægges mod produktionen
- tydeligere økonomiske rammer, når krav og risici er beskrevet tidligt
- fokus på bygbarhed, drift og vedligehold i de valgte løsninger
- skalerbarhed ved gentagelser eller projekter på flere lokationer
Bæredygtighed, certificeringer og dokumentation
Bæredygtighed bliver ofte diskuteret som et designspørgsmål, men i praksis er det et styringsspørgsmål: Hvem har ansvaret for at indsamle data, sikre sporbarhed, følge op på materialekrav og dokumentere løsningerne?
I hovedentreprise kan bygherren og rådgiverne definere kravene meget detaljeret, men bygherren skal også sikre, at kravene bliver oversat korrekt til udførelsen, og at dokumentationen faktisk kommer i hus fra alle leverandørled.
I totalentreprise kan dokumentation og bæredygtighedskrav integreres som en del af leverancen – hvis de står skarpt i udbud og kontrakt. Det gælder både certificeringer som DGNB, krav til sporbarhed og praksis for materialegenbrug, hvor mængder, kvalitet og logistik skal hænge sammen med tidsplan og økonomi.
En enkel sætning, der ofte skaber klarhed i projekteringen:
Dokumentation er en leverance på linje med vægge, tag og installationer.
Sådan vælger professionelle aktører i praksis
Den mest effektive metode er sjældent at starte med at “vælge model”. Den er at kortlægge beslutninger, risici og kompetencer, før kontraktstrategien låses.
Det kræver ikke et tungt setup, men det kræver ærlig stillingtagen til, hvad organisationen kan bære, og hvor man vil placere ansvar.
I praksis handler det især om:
- beslutningshastighed og governance: hvem kan godkende ændringer, og hvor hurtigt?
- risikokort og prissætning: hvilke usikkerheder skal man selv bære, og hvilke skal flyttes?
- kravspecifikation og funktionskrav: er kravene tydelige nok til at blive projekteret sikkert?
- drift og investering: skal projektet optimeres til lav drift og enkel vedligehold?
- dokumentationskrav: hvilke krav stilles til materialer, energi, indeklima og sporbarhed – og hvem samler beviserne?
Når man har svarene, bliver entrepriseformen ofte et resultat – ikke en startdiskussion.
Spørgsmål der bør afklares tidligt
Uanset om man hælder mod totalentreprise eller hovedentreprise, er der nogle afklaringer, der typisk betaler sig at tage tidligt, mens valgmulighederne stadig er åbne:
- Hvem ejer projekteringen, og hvem har ansvaret for projekteringsfejl?
- Hvem styrer ændringer – og hvordan påvirker det tid og økonomi?
- Hvad er de største usikkerheder (jordbund, myndigheder, forsyning, priser)?
- Hvordan sikrer man dokumentation hele vejen til aflevering?
- Hvilke krav skal projektet kunne leve op til i drift og ved transaktion?
Spørgsmålene er enkle, men konsekvenserne er store. Når ansvarsplacering, beslutningslogik og dokumentationskrav er på plads, bliver valget af entrepriseform langt mere sikkert – og projektet langt mere robust.
